持續發展之新界東北系列之四 — 讓非原居民原區購買居屋 (信報 A16)
作者：劉百川
【前言】 政府開展東北新發展區計劃，必須妥善安排如何搬遷當地的非原居民。今日仍然有人強 調「不遷不拆」，這個訴求並不符合開拓新界地、為港人提供住房的大前提。我們嘗試 從情理兩方面討論非原居民的搬遷問題，也就政府的有關補償、津貼、安置遷置等安排 提出一些意見。
【內文】 新界非原居民多是早年由內地來港人士，一般不擁有居地的地權。在私人土地上居住的 居民，有些是向土地擁有人租地，通常租約每年續期;有些是借用土地，可能有暫借單 據寫明借用期限;也可能只是口頭協議;有些則是未經業權人同意而佔用，既無租約， 當然也沒交租。由於新界農地以前不值錢，所以租金很低，業權人對土地的管理也不大 嚴謹。
情理兼顧看待居民
從法理的角度看，私人土地上的住戶，無論是租是借，當業權人在租借期完結時要收回 土地，住戶沒有理據堅持不遷出;這與市區租住樓房一樣，租約期滿便應遷出。如果是 佔用的，業權人亦可循法律途徑收回。
在新界，也有為數不少擅自佔用官地搭建寮屋或耕種的情況。政府 1982 年已為全港寮 屋戶登記，但未有切實管制，最大原因相信是需要大量人手，成本很高;加上這些佔用 地段多數位置偏遠，過往幾十年未有收地發展的考慮，於是一直不急於處理。因循下來， 便積非成是，形成一個難以簡單地訴諸於法理便可解決的問題。
本來，從「理」的角度看，非法佔用官地，基本是違法行為，當政府需要執法收回，實 在是依法辦事，不容爭辯。
不過，從「情」的角度看，這些非原居民往往已經在地方住上幾十年，並且已聚居成村， 他們住得相當寬敞舒適，習慣這種鄉郊的生活模式，捨不得離開也是人之常情。
今天，非原居民為香港整體發展的需要，要放棄免費或代價低廉的土地、熟悉的環境、 習慣了的社區，承受搬遷的麻煩和損失，社會對他們作出適當的安置和補償也是應該的。 既然要搬遷，就必須盡量做到原區安置，讓原來的居民能夠保持原有的社區網絡，才能 營造和諧社會。
由於非原居民並不擁有地權，不會獲得政府根據「收回土地條例」而發放的賠償。 至於地政總署公佈對非原居民的補償、津貼和安置的辦法，對象只是 1982 年已經登記 的寮屋居民。這可概括為兩點:
一、安置。現居於 1982 年已經登記的寮屋、並於 1984/85 年度寮屋居民登記中已登記的住戶，或在新界東北發展清拆前的登記日已在該寮屋居住 兩年的住戶，如符合入住公屋資格(包括入息及資產審查)，可獲優先安排入住公屋; 亦可選擇申請購買二手居屋，代替入住公屋。
二、補償。除了搬遷津貼另有規定之外，現居於 1982 年已經登記的寮屋、並於 1984/85 年度寮屋居民登記中已登記的住戶，如果在清拆登記日至發放「特設現金津貼」日期間 不擁有本港住宅物業(或持擁有本港住宅物業公司的 50%股份)或已享有資助房屋福利， 則可獲發「特設現金津貼」60 萬元。
補償條件可予寬鬆
此外，在 1984/85 年後才遷入該寮屋，但已居住達十年以上者，發展局局長有酌情權， 可按既定比例根據居住年期而發放部份「特設現金津貼」。
這些安置和補償規定，大致上與受興建高鐵影響的菜園村居民的安排相同，可算是情理 兼顧的安排。不過，菜園村合資格居民除了可以選擇收取 60 萬元現金津貼之外，也可 選擇只收取 50 萬元現金津貼，而無須通過全面經濟狀況審查認購居屋。
目前東北發展區的規定，則未見這項安排。我們認為政府應該在這方面作出調整，改善 受影響者選購居屋的細則，維持補償政策的一貫性，而非厚菜園村而薄新界東北。
居民由寮屋搬遷「上樓」，要作出相當大的適應。如果能在機制上幫助他們擁有自己的 物業，將會是一種更具體的補償。他們會覺得，擁有是自己的資產，可以傳給下一代， 即使將來或要補地價才可出售，總可以在有需要時變換現金;這對有長遠打算的居民來 說，是很好的儲蓄工具。
原區安置不難做到
在菜園村 71 個「上樓」住戶中，有 35 個就選擇購買居屋。可見，這何嘗不也是一個很 好的「上樓」誘因?政府應該鼓勵並放寬受影響者選購居屋的條件，像菜園村一樣，免 除入息和資產審查。
再者，政府應該容許居民優先購買區內的居屋，而不是二手居屋;二手居屋分散全港各 處，也就是居民必須離開本區，離開已經建立了關係的社區網絡，這並不符合原區安置 的原則。在東北新發展區的規劃中，已劃定一些居屋地段，要為受影響的居民提供原區 購買居屋的選擇，應該不大困難。
有居民強調不遷不拆，反對上樓。誠然，搬遷到公屋或居屋，是轉到一種不同的居住環 境。但不能不承認，現今的公屋或居屋雖然單位空間較小，但戶外的休憩空間很大，社 區設施完備，交通也較方便。我們希望政府發展東北時，既提供現代社區設施，也盡量 保留地方的田園風貌，為居民創造理想居住環境。
相對而言，寮屋村落衛生條件通常較差，交通不便，消防支援困難，醫療、學校、體育 和文娛活動中心等設施配套也缺乏，可以說是返璞歸真，也可以說是一種比較原始的生 活模式;這種田園生活訴求的背後，其實隱藏很高的社會成本。
2013 年 9 月 4 日刊登於信報 A 版 16 頁