對香港土地的認知與爭議之二 — 宏觀眼界釐清各類土地用途 (信報 A23)

作者：潘國城博士

 

【引言】 現實上，香港是一個面積極小、人口不斷增加，而又無法向周邊擴張的城市，所 以我們必須建立新思維，採用新辦法，才能滿足市民需求、改善居所條件、締造 更多經濟發展的機會，以維持香港的持續發展。

【內文】
在規劃有效運用香港有限的土地時，我們必須用上整體性 (holistic) 的處理手 法。提出各個「持之有故、言之成理」想法的人，往往只從自己角度堅持本身認 為重要的意見，覺得他人的需求並不重要而毋須考慮，也不注重香港的整體情 況，這樣的思維當然無法好好解決土地缺乏的問題。

新界農地 各有「用途」

對農業和農地的態度便是個很好的例子。人人都知道，自從香港由小漁港演變為 城市後，農業同樣已不再是重要的經濟活動。不論對個人或香港整體來說，來自 耕種的經濟收益不高，故此，香港目前並無一個可以實際執行的「農業政策」; 而且，真正以務農為生的人也為數甚少，新界原來的農地不少早已荒廢，便是用 作各類非農業用途，或已賣予發展商。

不過，社會中還是有個別市民和團體極力主張保留農地和農業，提倡「城市農業」 的概念。他們認為，像其他一些地區那樣，香港不應單靠入口糧食，而且今天還 是有人選擇以農業為職業的。

無疑，農地和農業的優美風景與其教育功能，確實值得重視;而且農地能幫助減 低城市「石屎森林」對人的無形壓力，給城市人有機會接觸另類環境，改善生活 質素。但是，是否所有農地不論地質、業權、位置、環境，全部都要保留?怎樣 決定保留哪塊農地、哪類農業?至於農地業權人恐怕也會對此作出強烈反對，因 為他們很多正急於取得土地得到發展時的「期望價值」 (hope value)。

另一方面，新界有很多所謂「農地」，其實已變為合法或非法的貨櫃場、拆車場、 廢物回收場等用途。這些用途當然有它們的貢獻，尋找別的地方安置又是極困難 的。

所以，各方都不應只堅持己見，應該互相合作，構思出一個兩存其美的妥協方案; 政府亦要切實進行農地和農業的研究，提出一個可以真正執行的農業政策，有意 義地保留農地、協助農業。至於絕對毋須保留的農地，便可以經過規劃而轉為其 他用途，包括建造房屋。

目前流行一種思維，凡是 「古迹」，均有人以「保存集體回憶」為理由，堅決要 求保留。這種趨勢似乎過份了一點。

香港有不少古迹分布於各區各處，大多是私人或團體的物業，若要保留所有古 迹，不但要以大量公帑購下這些物業，購買之後，這些古迹所在地當然不能用作 一般城市發展，這便間接減少了屋地的供應。

 

「古迹」與否 小心界定

這些古迹當中有些具有歷史、建築學、文化等教育意義，須要小心保護，但也有 許多其實不過是類似「古迹」，有些的歷史和文化價值根本不高，未必值得保留。 我們不應單單基於它「古」，便要花上龐大資源把它們保留，否則若干年後，香 港豈非古迹遍地，而市民可用來建屋之地也愈來愈少。

我們應對每處古迹詳細研究，在考慮各因素後制訂一份全香港的「香港古迹保留 及保護策略」，把精力和資源放在經細心挑選、最值得保留的古蹟上，避免重複， 把其他古迹佔用的土地釋放予更急切的發展。

至 2011 年為止，香港過去百多年來歷經填海工程，在海旁已填出大約 6000 公頃 土地 (未包括採泥區的土地) 。雖然為數只約佔香港總面積的 6%，但是城市發展 區(包括舊市區新市鎮)，大部份均建於填海土地之上。

每項填海計劃，必須經過詳細研究，包括實體模型和數據模型測試，證明對水質、 水流速度、環境等都沒有不良影響，才會得到批准，然後執行。雖然這樣小心處 理，填海造地的方法，尤其是在維多利亞港內進行，還是受到一部分市民的強烈 反對。

人人都知道，要盡量避免在維多利亞港填海以保存海港景觀，但是我們也要明 白，如果絕對不容許在此填海，有數個問題是較難解決的。

香港是國際金融、貿易、服務、運輸和旅遊中心，也是不少國際機構的亞洲總部， 有些活動必須設於商業中心區，如果不能在維多利亞港填海，我們可以在商業中 心區另尋土地，來滿足這些需要嗎?

 

「官商合作」 有何不可

從高處下望，維多利亞港是極美麗的，可惜，海港兩岸皆欠缺綠化行人帶和觀景 點，若要建造此等海港城市應有的設施，則必須在沿岸要點作適當填海，才能容 納這些設施，也讓這美麗的海港更為完美。

故此，在對填海採取極度審慎的態度之餘，我們希望反對填海的人和團體也可以 採取較靈活、客觀的態度，謀求對香港最有利的處理方法。

在發展過程中，政府不時都要回收各類業權的土地，例如在新界作大規模發展， 必定牽涉到分布無序的業權和現存發展的困擾，它們也會與城市規劃圖有著矛 盾。政府怎樣才能取得土地，依據規劃推行發展呢?從前用過的方法，例如「乙 種換地權益書」，今天是否真的完全不能再用?運用徵收土地的法律所賦予的權 力，又恐怕會帶來冗長的法律程序。怎樣才是最有效的辦法呢?

為了在此極為複雜的情況下找到足夠的土地，為了市民的福祉，我們必須以靈活 的思維，針對不同業權和現存的使用狀況，與各方討論、協調和合作，然後靈活 處理。即如許多城市和地區一樣，因為各種原因，香港有時有個別項目需要政府 和私營公司合作推行，同時著令私營公司負擔部份基建及公共設施，以期項目可 以迅速完成。很不幸，此方法今天已給醜化為「官商勾結」和「利益輸送」，使 政府在制訂政策過程時躊躇難決。

事實上，任何爲了香港整體利益的可行辦法，均應毫不猶豫地採用，包括「官商 合作」，甚至微調城市規劃圖來處理業權分布等問題，以求達到規劃發展的最終 目標 — 迅速為市民提供優質的居所和環境。

另外一個應該小心研究的是工業用地。香港曾是有名的製造業中心，自從本地工 資和租金變得太高，使我們的工業製品失掉競爭力後，很多「傳統」工業便北移 到珠三角。政府因此不斷鼓勵把空置的廠廈改為其他用途，包括酒店、辦公樓、 商場等。在目前住屋地短缺的情況下，政府更開始考慮把適合的工業地改變為住 宅用。

 

經濟依賴 不應單一

不過，我們要小心研究數個相關的問題:香港是否真的從此除了「高科技」和特 殊工業外，不再需要任何製造業?假如將來人口達到九百萬時，是不是全部人都 喜歡(也有才能)從事金融業和服務業?今天在珠三角的香港工廠是否會因各種原 因要搬回來?今天如果我們完全放棄製造業，經濟全依賴到金融、貿易及物流、 旅遊和工商業支援及專業服務等幾條支柱去，是不是很冒險?必須明白，今天把 工業用地用作其他永久性用途，將來便不易逆轉。面對這些懷疑，我們不是應該

 

改變一點思維嗎!

上文提出了一些較重大的土地用途問題，均須改變思維才能解決。其中一個要訣 是，我們不應只從個人或團體的觀點和利益考慮問題，也不應因為短期的需求而 忽視長遠的需要，而應該從香港整體的宏觀情況、利益和未來發展所需，作過研 究後才作客觀選擇。要有討論和研究，才能尋找到方向，其中也須研究周遭地方 的發展，互相配合。

所以，我們應把所有議題放到「香港長遠發展策略」來研究。香港於 1948 年公 布第一份全港發展策略，後來因應實際情況的改變而不斷修改，最近的策略是約 十年前完成的《香港 2030》，現在是詳細考慮最近發生的事和議題，作出修改和 提出新發展策略的時候了。

 

 

2013 年 3月 22日刊登於信報財經新聞 A 版 23 頁