再談洪水橋系列二之一 — 洪水橋定位樞紐 天水圖解困良機 (信報 A22)

作者：劉百川

【前言】 政府在洪水橋新發展區規劃及工程研究第三階段社區參與的文件中，明確地把洪 水橋定位為新界西北的區域經濟及文娛樞紐，肯定香港須在中環以外發展新的經 濟中心，此亦是持續智庫對洪水橋發展的一貫看法。

【內文】 我們對洪水橋寄予厚望，是由於香港不應繼續把主要經濟活動局限於已經非常擠 迫的中環、尖沙咀、銅鑼灣和旺角等地區。洪水橋位處交通要津，有港深西部公 路、屯門西繞道、港珠澳大橋與區外連接;又鄰近快速發展的深圳西部，距離明 言要汲取香港經驗、與香港合作推動現代服務業的前海，只是十數分鐘車程之遙。 洪水橋有豐厚的經濟發展潛力，足以成為香港的另一個經濟中心;還有一個非常 重要的原因，是發展洪水橋將造就唯一能夠為天水圍徹底解困的契機。

有助天水圍扭轉困局

在第三階段社區參與的文件中，明顯可見政府已仔細參考以往社區參與所收到的 意見，並作出回應。規劃上把洪水橋與天水圍作整體考慮，的確照顧了洪水橋發 展須為天水圍解困的需要。

15 萬個就業機會，無可置疑是規劃上的亮點。將來除了讓洪水橋的居民有充分 就業機會之外，也必然鼓勵更多天水圍居民投入經濟活動，提高該區一向偏低的 就業率，從根本改善居民的生活。

有意見認為洪水橋重點發展特殊工業，大部分職位將不適合當地居民。這個擔憂 是不必要的。規劃署預計，商業提供的職位當中，40,000 個來自零售、餐飲、娛 樂等行業;特殊工業職位中，14,000 個來自港口後勤、儲物及工場，23,000 個來 自物流，這 7 萬多個職位，均對技能要求較低。此外，酒店、其他工業、其他社 區服務等範疇，提供的職位也過半為低技能工種。粗略估計，將來的就業機會中， 需要中度或高度技能的，不足一半，是相當合適的組合。

適當數量的中高技能職位，不但為當地居民提供往上流動的機會，也吸引一些本 來在其他地區居住的高技能人士到區內就業，注入活力，提高人口組成的質素。 其實，這就像發展區內公屋與私樓須有合適比例，不能讓區內人口太偏重低收入 階層一樣。天水圍多年來的困境，就是教訓。

規劃上著意令洪水橋新發展區與天水圍融合為一體的元素不少:取消天影路、活 化河道、沿河畔加設具備零售和餐飲設施的長廊，既方便兩區之間人口自由流動， 也是消閒的好地方;大幅的醫院和專科及分科診療所用地、安老院和不少學校用 地都在新發展區的東面，同時照顧兩區的需要;在東端天水圍站附近有商業發展， 成為區內的第二商業中心;環保運輸走廊從天水圍站附近起，沿河畔走廊往新發 展區的北部，經過特殊工業區，然後抵達洪水橋站周圍的市中心，貫通整個發展 區。這些規劃元素都會加強兩區間的流動，同時提高兩區的生活質素。

環保運輸走廊的構想，令人眼前一亮。區內主要的運輸服務將由環保電動列車或 電動巴士提供，而且有專用的行車道，完全與其他車輛分隔，保證這個非常重要 的運輸系統可以暢通無阻、極有效率地運送大量乘客。這設計對將來人口超過 21 萬、經濟活動頻仍的洪水橋極其重要，是整個地區能高效運作的基礎。沿環 保走廊同時設有完善的單車徑，提供單車租用系統;更有結合休憩用地和美化市 容地帶的行人道網絡，都是能提升區內流動性的設計。區內也規劃了臨街商店和 平民化的零售商店，這對造就和諧親切的鄰里關係及對本區的歸屬感都很有幫 助。

較令人詫異的是，在規劃當中，幾乎沒有提及如何令洪水橋借助前海的發展，互 相裨益。香港的經濟與內地的發展息息相關， CEPA、自由行、內地企業來港上 市、香港成為人民幣離岸中心等等，均是有利內地與香港發展的因素。前海的策 略是借鑑香港的制度、吸收香港的人才，發展成為國際化的服務中心。生產性服 務是香港的強項，在這發展的過程中商機很多，洪水橋可成為向前海企業就近提 供服務的基地，而前海為了招納人才、汲取經驗，將為香港人提供大量職位。

二為一體分享社區資源

前海為吸引香港的人才和企業，提供各種各樣的優惠，目前已經落實的有:為創 業團隊減免租金、降低企業和個人的所得稅率等等，無論機會或條件均相當吸引。 將來兩地企業和個人的交往必多。前海的建設在數年前已經展開，十多年後，當 洪水橋新發展區的居民陸續遷入時，相信前海的經濟活動早已運作了一段時間， 所產生的效益，能為洪水橋注入動力。如果在規劃上有利於接收這些動力，將可 令洪水橋更迅速發展。

整體來看，洪水橋新發展區的規劃可說是貫徹人性化的考慮，讓這片土地除了提 供大量房屋，有助於滿足社會對住房的需求之外，也有利構建均衡、快樂的社區; 而把洪水橋與天水圍視為一個整體的理念，相信可帶動天水圍走出困境。然而， 在物流用地、交通和住屋、發展旅遊等方面，仍然有值得商榷的地方，持續智庫在接下來的文章中將會就這些課題作出分析。

政府就洪水橋新發展區規劃及工程研究第三階段社區參與程序，於 8 月 8 日舉行 公眾論壇。在洪水橋經營露天倉的持份者，在論壇上對政府大量縮小貨櫃場用地 表達了不少憂慮，他們認為多層式設施解決不了倉地不足的問題。然而，8 月 17 日有新聞報道香港物流協會業內調查的初步資料，顯示其會員普遍支持在洪水橋 提供多層式物流設施， 兩者的訴求有明顯分歧。

葵青貨櫃碼頭附近的物流用地不足，洪水橋用作儲柜、儲貨，區內已發展數百個 貨櫃場和鐵皮倉。經營者擔心如果將來搬上多層大樓，運作效率會大幅降低，更 擔心須付出高昂租金。更甚者是，倘若多層大樓由大財團興建營運，小規模經營 者可能無以為繼，數千從業員的生計將受影響。

在公眾論壇當天，會場附近掛有大量業者表達訴求的橫額;會中業界代表踴躍發 言，強烈的憂慮情緒是頗為明顯的。

面對受影響者的擔憂，規劃署官員反覆強調，無論居民、倉地或鄉郊工業，將先 安置，後發展，用特事特辦的方式處理。從 8 月中報章報道得悉，政府很可能考 慮負責興建大樓設施，並以優惠的價格把單位租予營運商。可見，政府態度務實 開放，針對問題根源，致力尋求解決方法。

物流協會成員的反應不同，因為他們的業務與露天倉業務有別。他們處理的是貨 運代理、包裝加工、庫存管理和貨物配送、甚至報關和訊息管理等增值服務。他 們一向的困難是倉庫不足，更欠合適的地方處理高價貨品;他們認為多層物流大 樓將可解決倉庫缺乏的問題，更可針對市場需求，加入如溫度和濕度控制等高水 平倉儲設備。

可是，從現時的規劃圖看來，洪水橋新發展區所預留的物流用地並不足夠照顧兩 者的需求。目前區內用作貨櫃場、鐵皮倉、回收場和工場的棕地共 190 公頃，規 劃上新發展區的物流用地總共 61 公頃，其中物流設施 37 公頃;港口後勤、儲物 及工場 24 公頃。物流設施用地預計興建 10 層高的大樓，適合用作高增值物流服 務，剩下的倉庫面積加上 24 公頃港口後勤用地，根本不可能容納原來區內的所 有鐵皮倉和貨櫃場。那麼，如何可以實踐「先安置，後發展」的承諾?

堆存貨櫃的運作是整個物流產業鏈上不可或缺的一環，如果他們不能生存，物流 運作也會出現大問題。

近年香港的海運與陸運發展與區內其他物流樞紐比較，相當滯後。我們港口設備 及後勤用地不足，以及陸路運輸成本高昂，令競爭力大降。因此，有人認為我們應集中發展高增值物流，以空運為主，將來陸運及海運貨櫃的數目持續下降，政 府毋須預留大量土地作物流之用。但持續智庫並不同意這看法。

港珠澳大橋大概 2017 年可以通車，屆時從珠海到葵青貨櫃碼頭的路程將縮短三 分之二，行車時間從 3.5 小時減少至 75 分鐘，無論燃油量、車輛損耗、人力成 本均會大幅降低，本來一天只可來回走一轉，變成可走二轉。陸路運輸的重要性 將大幅回升。

至於海運方面，香港的地理位置及優良的港口，全世界也羡慕不已。憑著這優勢， 香港以貿易起家，而貿易與物流一直是香港的根基。隨著國家推動「一帶一路」 的發展策略，香港除了參與金融和相關服務之外，在物流方面，雖然面臨競爭， 但多年積聚的經驗、高度的靈活性、保險、仲裁、資訊科技等與世界接軌的相關 服務，令香港仍然大有作為。政府應制訂政策讓海運和陸運持續發展，否則物流 業只重空運，就會喪失靈活性這一重要優勢。

人工島可作物流基地

洪水橋新發展區將來是一個非常繁盛的地區，屆時地租必然高企。在這裏發展用 地效益相對低的物流中心，並非最好的選擇。更重要的問題是，我們如何可以在 這小塊土地上同時容納貨櫃場的營運?

歸根究底，這是一個土地不足、巧婦難為無米炊的問題，增加物流用地才是釜底 抽薪的方法。政府正研究在大嶼山發展，其中一個發展方向是在大嶼山東面海域 興建人工島;應該趁此機會，把洪水橋新發展區的土地運用與這個造地發展計劃 一併研究，同時檢視香港物流業長遠發展的策略和路線，尋找對大嶼山和洪水橋 發展最有利的方案。

長遠而言，如果能把貨櫃碼頭、港口後勤用地、物流設施放在同一地點，將可大 大提高整個物流產業的運作效率。大嶼山東面考慮興建人工島之處，鄰近機場和 港珠澳大橋香港口岸，通過屯門赤鱲角連線可以直接與內河碼頭和港深西部公路 連接。對外交通的暢達程度，比洪水橋還要優勝。在龐大的人工島撥出部分土地， 即可建造大規模的物流園，整合香港大部分物流運作。此外，可以把葵青貨櫃碼 頭搬遷到人工島，建造適合新型超級貨輪的泊位，提供充分後勤用地，令操作更 有效率。

這個構想基於香港必須均衡發展物流業的信念，解決物流用地不足的問題，整合 行業運作，讓高效的運作可以帶來持續發展。另一方面，洪水橋物流用地和搬遷 葵青碼頭騰空出來的土地，可以用作如住宅、商業等更高效益的用途，所釋放的 價值足以彌補搬遷的成本，相信可獲持份者支持，是一個多贏的方案。

在現時香港的環境，興建人工島恐怕要長時間才能成事，政府應該暫時另覓土地， 解決物流增值服務營運者倉庫不足的問題，並從速研究把物流業整合在大嶼山東 面人工島，為這非常重要的行業，展示長遠發展的道路。

2015 年 9 月 4 日刊登於信報 A 版 22 頁