增加房屋供應需有效落實土地共享 (信報A18)

作者：張之納

 

行政長官林鄭月娥在最新公布的《施政報告》中，將土地及房屋供應獨立成章，大篇幅講述多個增加土地及房屋供應的方法，積極建立土地儲備。坊間報道和評論也都集中在「明日大嶼願景」；支持這計劃的，希望填海所得土地能為110萬市民提供居所；反對的，是恐怕淘空特區政府庫房，並會對海洋生態造成無法逆轉的破壞。

 

持續智庫支持保護環境，也明白社會繼續發展是必須解決「住」的問題。填海固然對環境有影響，但其實任何土地選項都會影響環境，關鍵是政府如何管理以紓緩這些影響。香港多個新市鎮，如沙田、大埔、屯門、將軍澳、東涌等，均是由填海所得，成為逾百萬人的安樂窩。

 

放寬新界地積比

 

特首除了提出大型填海造地計劃之外，亦推出新界棕地發展方案及「土地共享先導計劃」，釋放新界土地的發展潛力，可望增加中短期的房屋供應。持續智庫自8月起，已多次在《信報》撰文，建議特區政府參考昔日發展「新九龍」的做法，放寬新界的地積比率及樓房高度限制，靈活運用近在咫尺的新界土地，為不同階層的市民提供理想家園。我們相信，「土地共享先導計劃」將可成為放寬新界規劃限制的試點，當局屆時可視乎每幅土地周邊的生態環境，有秩序地釋放這些土地資源，並在發展和自然環境之間取得平衡。

 

然而，新界土地雖有巨大的發展潛力，但總不能單靠個別土地板塊的業權人東一塊、西一塊地湊併。由民間主導規劃、發展及提供基建設施，很難照顧地區整體需要，更會拖低發展效益。

 

持續智庫認為，政府對新界整體情況比任何個別土地業權人更加了解，亦掌握人口分布及土地發展潛質；政府可以定期收集「土地共享先導計劃」申請，然後統籌設計並提供運輸基建設施，就如特首用於「明日大嶼願景」中的「運輸基建先行」概念。

 

此模式既能就著社區需要而進行全面的整體規劃，可行性和效率均較由個別申請人負責為高；亦比起由個別業權人散亂的建造基建設施，再從補地價中扣減興建費用更有效益。至於個別的土地業權人，則負責興建申請項目接駁至大型運輸基建的綠化步道、單車徑和道路，概念與我們月初在《釋放新界土地 共建理想家園》一文中倡議的「花園社區」相近。

 

運輸基建應先行

 

特首在「明日大嶼願景」提出的「運輸基建先行」概念有別於昔日居民人口要達到一定數目，才在新市鎮興建交通基建的模式，反而是以道路和鐵路連接屯門沿海地帶、北大嶼山、交椅洲和喜靈洲附近的人工島，以及港島北的傳統商業中心，以交通基建推動「明日大嶼」的發展。

 

持續智庫早在2014年回應《鐵路發展策略2014》時，已指出策劃交通基建不能只考慮經濟效益，應著重交通所帶動的人口和經濟活動增長，在大批居民遷入新市鎮前，便提供充足的交通配套，以免重蹈40年前屯門、元朗等新市鎮欠缺鐵路和道路，導致居民每日動輒花上三、四小時來往新界與市區的覆轍。我們樂見行政長官有勇氣突破舊有的規劃思維，提出運輸基建先行的概念，更希望她能把此概念應用至各項發展，以推動「土地共享先導計劃」，盡快釋放和善用那些尚未納入政府發展規劃的新界土地，為不同收入的家庭提供適切居所。

 

解決政府收地難

 

至於那些已經納入政府發展規劃的新界新發展區，施政報告並沒有新的啟示。但是，特首在電台節目答問時慨嘆，2008年推出新界東北新發展區計劃時，預計2015年居民可以入伙；但至今她也難以預計房屋可以何時落成，因為政府收地困難重重，「至今一塊地都未收到」。

 

根據規劃，新界東北新發展區已經納入新界古洞北、粉嶺北分區計劃大綱圖，可以為我們提供48400 個公營居住單位和23300個私營單位，足以讓20萬人安居。

 

根據政府提交北區區議會的資料，政府預計明年上半年向立法會申請撥款，為古洞北和粉嶺北前期及第一期工程的建造和收地補償所需的費用作準備，並計劃 2019年下半年啟動收地程序。

 

古洞北粉嶺北第一期工程將須要回收68公頃私人土地，恐怕到時又有一番「熱鬧」。政府引用「收回土地條例」將私人土地收回作「公共用途」，雖然會提供官價補償，但通常低於土地發展後的期望價值，所以，政府每次收地都遇到很大阻力，甚至出現暴力場面。歸根究底，都是因為土地的業權人未能分享土地發展所帶來的成果所致。

 

業權人分享成果

 

為避免這個必然會發生的情況，最佳方法就是讓業權人包括個別地塊小業主甚至祖堂，都可以分享土地發展的成果。在特首發表施政報告之前，持續智庫主席劉智鵬教授在《信報》(2018年9月28日) 倡議政府發行改良土地債券，以換取各方合作，釋放新界土地資源。

 

這個「改良土地債券」建議有一個前設，就是只適用於政府規劃的新發展區，發行的債券所代表的土地權益也不能超越新發展區範圍和極限，以避免重演80、90年代港英政府發行乙種換地權益書所帶來的困局。

 

「改良土地債券」和特首的「土地共享先導計劃」可以雙軌並行，分頭處理新發展區內和新發展區以外的土地問題。

 

持續智庫認為，要滿足香港市民的住屋需求，還有不少路要走。特首的發展藍圖要贏取社會共識就得盡量照顧所有持分者，讓他們都在發展過程中一起參與，同心同行，才能解決過程中遇到的困難和問題。

 

 

2018年10月22日刊於信報財經新聞A版18頁