政府主導有效落實土地共享 (信報A16)
作者：張之納
特首林鄭月娥在2018年《施政報告》披露，私人發展商合共擁有不少於1000公頃新界農地。坊間有意見指出，只要當局動用《收回土地條例》徵收這些土地建屋，將可在中短期回應香港人迫在眉睫的住屋需要。
締造三贏局面
已規劃作發展公營房屋或基建設施的私人土地，政府以「公共用途」為由，引用法例收地，已有先例。不過，倘若當局收地後，在公開市場出售土地作私人物業發展，便會予人官搶民產之感，土地原有業權人必然強烈反對，情況就如持續智庫在2018年11月7日發表的〈收地發展阻力大 土地債券可考慮〉一文所描述。
按現行做法，不在政府發展規劃的新界私人農地，只能靠業權人向城規會申請改劃，才可興建私人屋宇，但由於基建配套不足，令這些改劃項目的發展密度遠低於公營房屋項目，有浪費土地資源之嫌。
為更早釋放及更好地利用這些私人土地，林鄭月娥在《施政報告》首度提出「土地共享先導計劃」（下稱「先導計劃」），並責成發展局盡快制訂一套可行方案，期望2019年推出。先導計劃能否處理現時新界土地未能地盡其用的問題？當局在計劃中，又該扮演怎樣的角色？
根據《施政報告》提出，參與先導計劃的土地業權人須與政府「共享」土地，不少於六至七成的新增樓面面積，須用作興建以資助出售房屋為主的公營房屋，餘下的則交由土地業權人自行發展。本身是新界鄉議局成員的產業測量師陳東岳認為，容許業權人參與發展，能避免現時「徵地方式不公平」的問題，有助業權人與政府合作發展。
至於先導計劃未有正面回應租客、棕地作業使用者等非業權人對政府現有特惠賠償的不滿。
陳東岳建議，應先由業權人與租戶協商遷拆安置的安排，才與政府「共享」土地，避免租戶因不滿賠償額而在土地發展問題上產生衝突；加上業權人往往以商業運作方式處理安置問題，更具彈性，甚至願意給予比政府寬鬆的賠償，從而締造政府、業權人、租戶「三贏」的局面。
立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓支持該先導計劃，認為它有助在新界發展多元化的綜合社區。他說「試想像，如果當初YOHO系列是以『土地共享』方式發展，這個鄰近西鐵站、融合住宅、商場、多項社區及商業設施的大型發展項目，便是個包含居屋、首置上車盤等資助出售房屋，亦有私樓的多元化社區，為不同階層市民提供安居之所。」
他又指出，私人發展商在選料設計方面，比公營房屋有心思，不同發展商所建的住宅各有特色，有別於外觀一式一樣的公營房屋。
倘若政府利用發展商的智慧來發展未來的新市鎮，以放寬地積比率作誘因，新界土地將會為市民提供美好的生活空間、建造宜居社區，亦毋須大幅擴充公務員團隊來處理未有納入政府發展計劃的土地，避免在程序上糾纏，浪費時間。
當局負責基建
行政長官提出先導計劃後，香港電台記者曾去信發展局，表示憂慮計劃會否令發展主導權由政府轉移至發展商，並質疑政府如何確保發展商的申請計劃條款和細則符合公眾利益，反映社會對計劃存有不少疑問。根據局方的回覆，計劃準則由當局主導，有關申請的審批程序亦由政府相關部門主導，決不會把發展主導權交予發展商。
持續智庫認同當局肩負主導角色的方向，正如我們去年10月22日發表的〈增加房屋供應需有效落實土地共享〉一文所指，當局在先導計劃中，必須承擔統籌、設計和提供運輸基建設施的責任，以照顧地區整體需要，避免出現零散地發展。
我們認為，較可行的做法是，當局定期收集先導計劃的申請，然後按各申請的發展規模，作整體的地區運輸基建設施規劃。當局可把區內修橋築路等項目納入批准申請的條件，由發展商興建，並按既定安排，從地價中扣減相關的基建費用；而連接市區的鐵路、道路等大型項目，則由政府負責。
這方案不但發揮了私人企業效率快的優點，確保區內基建能與住宅項目同步落成，更能讓政府掌握發展新界的全盤規劃，避免新界規劃變得混亂。
陳東岳亦贊同上述建議。他認為，大型基建、道路規劃必須由政府負責，不能依靠各發展商提出，否則政府將難以把不同方案無縫地融合起來，令這些新社區欠缺整體性規劃。他指出，香港自開埠以來，港九市區及多個新市鎮的發展均是依靠政府有形之手推動——當局先規劃發展藍圖，並提供基建，以吸引發展商投資私人項目，一步步地發展出今天多個商住兼備的新市鎮。
昔日，殖民地政府以「點石成金」的能力，讓香港從英國外交大臣巴麥尊（Lord Palmerston）口中的「荒蕪石頭」（Barren Rock），發展成一個國際城市。在土地供應短缺的今天，當局亦應運用這個能力，讓大量閒置的新界土地成為解決土地及房屋不足的靈丹妙藥。
我們相信，只要政府拿出決心，消除新界與港九市區的地域界線，把市區的規劃標準延伸至新界，並配合先導計劃和持續智庫多次倡議的「改良土地債券」，將可雙軌並行地釋放已規劃和未規劃的新界土地資源。
2019年1月3日刊於信報財經新聞A版16頁