範式轉移系列之九 – 新發展區建議的啓示 (信報 B16)

粗略計算，這數類因建設新發展區而要進行改變土地用途的土地，共佔去發 展總面積的六成，約10平公方里。碰巧。在公、私土地業權方面計算，四個發展 區的私人土地面積也是佔發展總面積的六成土地(表二)。

土地契約與自然保育議題，是近年香港發展的主要挑戰，至今涉及改變農 地、鄉村和規劃綠帶土地作城市建設用，雖然是全港面積的1%左右，但肯定是較 敏感且具爭議的;政府隨後徵用私人土地，工夫也不會少。

農地用途 漸作改變

實現新發展區的設計和規劃不是易事，但觀乎公眾參與諮詢的結果，不乏支 持的論點和意見，總會是適合可行的。既然私人土地佔多達六成，如果政府不囿 於徵地然後拍賣的程序，而採取與民間共同發展的方法，甚至只是改變土地用途 的規劃，激發民間的自發動力，當可事半功倍。

根據現在香港整體的土地使用情况，粗略估計，每一百萬人口約由40平方公 里的土地，承載居所和城市建設之需，相等於香港土地面積總數的3.7%。按2007 年的估算，到2036年平均每年增加人口57000，撇除可能共用的交通等基建用地， 每年土地需求約是2平方公里，以安頓新增人口。

理論上，過去五年應存在10平方公里的土地供應，但實際情況卻非如此。政 府似乎並不着緊解決現時燃眉之急的土地資源問題，還投資人力、財力投放到研 究2047年也未必能見成效的填海取地策略，實在令人奇怪。

從洪水橋，古洞北、粉嶺北及坪輋/打鼓嶺三合一等新發展區項目的模式， 以至政府最近發展錦田周邊100公頃土地的建議看，政府的城市規劃模式是有所 轉變的，在已建設地區的邊際間，作小量發展。這種從小出發、脚踏實地的態度， 可以應用到改變荒廢農地上，作為穩定土地供應考慮的起點。

新界西北區不少農地由私人持有，政府的土地政策如何作出微調，方便荒廢 農地逐少改變用途，是目前應走的一步。以往保留新界農地的最大原因是，擔心 香港的主糧和副食品須全部依賴進口，所以留地復耕，可以防萬一。不過，香港 現時人口逾七百萬，仍然保留這種想法簡直是匪夷所思。

均衡發展 須要貫徹

配合香港的發展和不斷增加的人口，我們須要發展新市鎮，在逐步改變荒廢 農地用途時，我們仍然要貫徹「自給自足、均衡發展」的概念，規劃上必須體現 在服務型經濟中的均衡發展，照顧本土文化和環境保育的需要。