《香港 2030+》系列四之四 – 擴展中環核心商業區 (信報 A13)

作者：持續智庫研究小組

我們在本系列第三篇文章「重定『東大嶼』與南丫島的發展方向」中，提及與其 在飄零的交椅洲上填海造地，鋪設基建，吸引投資，建立「海中之城」作為香港 第三個核心商業區，倒不如檢視城市規劃的故有建議，研究如何拆牆鬆綁，鼓勵 中環向四周伸延，令這個已經非常成熟的核心商業區有「再發育」的機會。

中環的現況

中環不但是香港的心臟地帶，更加是經濟命脈所在，一直以來吸引不少跨國、中 資企業及主要銀行在此開設辦公室。然而，根據國際房地產顧問公司萊坊發表的 《2016 年全球城市報告》，由於中環缺乏新甲級寫字樓的供應，再加上該區現有 甲級寫字樓開始老化，陸續有翻新或重建的需要，中環甲級寫字樓空置率持續低 企，租金長期居高不下，導致不少有意進駐中環的公司未能如願。

面對中環發展已達飽和，政府的對策是積極在九龍東發展第二個核心商業區。但 是，沒有四通八達的交通運輸配套，無論政府的主觀意願有多強，「核心商業區」 都難以成功。九龍東的情況相信要待沙中線和擬建的啟德單軌鐵路通車，加強該 區交通網絡的連接性後，才有機會發揮類似中環的功能。

在政府「起動九龍東」努力多年仍在奮力向上的時候，《香港 2030+》提出興建 第三個核心商業區，作為市區核心的伸延。持續智庫認為，這是向難度挑戰，並 不實際，其實，隨著經濟發展及所衍生的需求，中環核心商區一直探求擴展的空 間，以往只能向東行，所以金鐘、灣仔及銅鑼灣不斷現代化，商業的重要性不斷 提升。然而，以往受制於中環街市，令中環無法向西伸延，只要突破現有的思維 模式，在城市規劃上做工夫，便可鼓勵中環向西伸延，擴展中環核心商業區的範 圍。

善用舊中環街市

自港鐵港島線西延線於 2014 年通車後，不但拉近了西環一帶與中環核心商業區 的距離，亦吸引了酒店、大型連鎖店及專賣店進駐這個傳統老區。持續智庫相信， 在鐵路的帶動下，西環一帶將會出現更多轉變，有助促進該區的重建更新，我們 認為，當局必須把握機遇，將西環重建成優良商業區，與中環核心商業區無縫連接，並讓西環的商業設施成為中環核心商業區的一部分，令中環得以向西伸延。 這方法應該比在水中央填土，然後安插經濟活動更容易、效益更高。西環的發展 在鐵路的帶領之下，很快會呈現新景象，但是，要連接中環，當局首先要消除過 往中環未能向西發展的阻隔，適當的處理舊中環街市。

舊中環街市自 2003 年 3 月起停止運作，丟空足足 14 年;試想因此而喪失多少的 生產力及機會。多年來，市建局就活化保育舊中環街市提出多個方案，至 2016 年城規會終有條件通過將保留 13 個攤檔的簡約版方案。持續智庫對於在本港的 心臟地帶中，勉強保留一個攤檔式街市的做法感到不解。其實保育古舊建築物有 很多方法，不應該拘泥於保持與目前環境脫節的活動，例如北京 798 藝術區，就 是從一個傳統工業區轉變為一個充滿活力、代表中國當代藝術水平、具有國際影 響力的文化區，如果堅持要在原址重現多年前的工業活動，讓現代人去懷緬一 番，根本上是一廂情願、不切實際的想法;反而，大膽的將之改頭換臉，賦予新 的生命模式，這個古老的舊區竟得以延繼續其光輝。

好的保育方案應顧及環境、社會和經濟三方效益，保存歷史建築物的同時，亦要 配合社區發展。舊中環街市的「街市」功能已經一去不返，抱殘守缺的讓它獨自 憔悴，是辜負它的存在;毫無生氣地讓它橫亙於皇后大道中與德輔道中之間，阻 隔了中環向西發展。持續智庫認為，應該修訂中環街市的規劃用途，在保留其建 築特色的同時，容許它改裝為現代化的辦公室，讓初創企業租用，最好是提供支 援服務的公司，例如法律、會計、電腦、設計等，為中環、西環的公司服務。這 樣既可以充分發揮該地段的經濟價值，更配合中環的商業特色，讓它連接西環， 打破了有形的、無形的障礙，讓中環可以向西延伸。

改劃土地用途的必要性

除了改變舊中環街市的發展方向，如要實踐擴展中環的概念，當局還必須改劃土 地用途，讓中環以西的地段可以發揮更大的土地利用價值。現時，上環、石塘咀、 堅尼地城一帶的土地用途以住宅/商住為主，當局需要將上述地區的部分土地改 劃作商業用途，鼓勵發展商在開展重建項目時，興建商廈。

由於許多舊樓已用盡可發展的地積比，加上業權分散問題嚴重，要促成這些舊樓 重建並不容易。當局可考慮適度提升這些地區的地積比率或放寬高度限制，吸引 業權人和發展商進行重建計劃。

另外，當局亦可透過「綜合發展區」的規劃方式，將同一片土地內多座舊樓作綜 合發展，重建時把區內未用盡的地積比轉移到重建的大廈，盡量利用總地積比， 同時也提供足夠的社區設施、公共空間，以配合《香港 2030+》提出改善香港宜居度的建議。我們期望，當局能藉研究擴展中環核心商業區的時機，全面考慮中 西區的土地用途和地積比率，讓香港能藉市區重建項目，充分發揮土地的貢獻。

《香港 2030+》系列四之四

2017 年 4 月 18 日刊於信報財經新聞 A 版 13 頁